Der Schweizer Büromarkt zeigt sich im dritten Quartal des Jahres stabil, was die Verfügbarkeit von Flächen betrifft. Doch hinter dieser scheinbaren Konstanz verbirgt sich eine anhaltend schwache Nachfrage, die seit Monaten die Vermietungsaktivitäten bremst. Experten rechnen frühestens 2027 mit einer spürbaren Erholung.
Wichtige Erkenntnisse
- Die Büroverfügbarkeit liegt seit sechs Quartalen über 2 Millionen Quadratmetern.
- Der durchschnittliche Quartalsumsatz bei Vermietungen sank 2025 deutlich.
- Das Beschäftigungswachstum in Bürobranchen ist stark verlangsamt.
- Basel zeigt überdurchschnittlichen Leerstand, aber Erholungstendenzen.
- In den Vororten der Grossstädte liegt der Leerstand bei hohen 9 Prozent.
Verfügbarkeit von Büroflächen bleibt hoch
Die Gesamtfläche der verfügbaren Büros in der Schweiz hat sich im dritten Quartal nicht verändert. Per Ende September belief sich das Angebot auf 2,12 Millionen Quadratmeter. Dies entspricht einem Anteil von 4,3 Prozent des gesamten Bestandes. Damit überschreitet die Büroverfügbarkeit bereits das sechste Quartal in Folge die Marke von zwei Millionen Quadratmetern.
Diese Stabilität bei den verfügbaren Flächen täuscht jedoch über die tatsächliche Marktdynamik hinweg. Obwohl die Zahlen konstant erscheinen, zeigt der Blick auf die Vermietungsaktivitäten ein anderes Bild. Die Unternehmen agieren zurückhaltender, was zu längeren Entscheidungsprozessen und teils sogar zum Rückzug aus Anmietungsprozessen führt.
Fakten zum Büromarkt
- Verfügbare Fläche Q3 2025: 2,12 Mio. qm
- Anteil am Gesamtbestand: 4,3%
- Quartalsumsatz 2024: Ø 540.000 qm
- Quartalsumsatz 2025 (bisher): Ø 425.000 qm
Deutlicher Rückgang bei Vermietungen
Im laufenden Jahr 2025 ist der durchschnittliche Quartalsumsatz bei Vermietungen von Büroflächen markant gesunken. Lag dieser Wert im gesamten Jahr 2024 noch bei rund 540.000 Quadratmetern, so konnte 2025 bisher lediglich ein Durchschnitt von etwa 425.000 Quadratmetern verzeichnet werden. Dies entspricht einem Rückgang von fast 21 Prozent.
Dieser Trend deutet auf eine generelle Verunsicherung und Zurückhaltung bei den Unternehmen hin. Die Gründe hierfür sind vielfältig und reichen von einem ausbleibenden Beschäftigungswachstum bis hin zu erhöhtem Kostendruck. Viele Firmen überdenken ihre Flächenbedürfnisse und optimieren ihre Büronutzung.
„Diese Stabilität täuscht darüber hinweg, dass im laufenden Jahr 2025 bei Vermietungen nur noch ein durchschnittlicher Quartalsumsatz von rund 425.000 qm Bürofläche verzeichnet werden konnte.“
Beschäftigungswachstum stagniert
Ein wesentlicher Faktor für die schwache Nachfrage ist die verlangsamte Entwicklung der Vollzeitstellen. In den typischen Bürobranchen, exklusive des öffentlichen Sektors, lag das Wachstum 2024 bei nur 0,3 Prozent. Im aktuellen Jahr 2025 ist dieser Wert weiter auf nur noch 0,1 Prozent gesunken. Dies zeigt, dass Unternehmen kaum neue Mitarbeiter einstellen, die zusätzliche Büroflächen benötigen würden.
Besonders betroffen ist das verarbeitende Gewerbe, wo sich der Stellenrückgang von 0,2 Prozent im Jahr 2024 auf 1,1 Prozent im Jahr 2025 verschärft hat. Hier wirken sich vor allem hohe US-amerikanische Importzölle und der starke Schweizer Franken negativ aus. Eine geplante Senkung der Zölle auf 15 Prozent könnte hier Entlastung bringen und eine weitere Verschlechterung der Flächennachfrage verhindern.
Hintergrund der schwachen Nachfrage
Die schwache Nachfrage nach Büroflächen ist eng mit der allgemeinen Wirtschaftslage und dem Arbeitsmarkt verknüpft. Unternehmen sehen sich mit steigendem Kostendruck konfrontiert und agieren entsprechend vorsichtig bei Investitionen in neue oder grössere Büroflächen. Zudem haben flexible Arbeitsmodelle wie Homeoffice die traditionellen Flächenbedürfnisse vieler Firmen verändert.
Regionale Unterschiede im Büromarkt
Die Situation auf dem Schweizer Büromarkt ist regional unterschiedlich. Während die Büroverfügbarkeit in den zentralen Stadtgebieten der meisten Grosszentren auf einem tiefen Niveau verweilt, gibt es in Basel eine Ausnahme.
In den CBDs (Central Business Districts) der fünf grössten Schweizer Städte liegt die durchschnittliche Verfügbarkeit bei 3,7 Prozent. Ausserhalb der CBDs in den Stadtgebieten beträgt sie 3,6 Prozent. Städte wie Zürich (3,3%), Genf (3,5%), Bern (3,1%) und Lausanne (2,7%) weisen ein attraktives Marktumfeld mit geringem Leerstand auf.
Basels Büromarkt erholt sich leicht
In Basel ist das Büroangebot mit 5,6 Prozent überdurchschnittlich hoch. Dies bedeutet, dass hier mehr freie Flächen zur Verfügung stehen als im Schweizer Durchschnitt. Es gibt jedoch Anzeichen für eine leichte Erholung. Experten erwarten, dass sich die Situation in den kommenden Quartalen in Basel weiter verbessern könnte, auch wenn der Weg zu einem ausgeglichenen Markt noch lang ist.
- Zürich: 3,3% Verfügbarkeit
- Genf: 3,5% Verfügbarkeit
- Bern: 3,1% Verfügbarkeit
- Lausanne: 2,7% Verfügbarkeit
- Basel: 5,6% Verfügbarkeit
Hoher Leerstand in den Vororten
Eine weitere auffällige Entwicklung ist der hohe Leerstand in den Vororten der Schweizer Grossstädte. Hier liegt die Verfügbarkeitsquote stabil bei 9 Prozent. Dieser Wert ist deutlich höher als in den zentralen Lagen und spiegelt möglicherweise eine Verschiebung der Präferenzen oder eine Überversorgung in diesen Gebieten wider.
Die Vororte profitieren allerdings von einer allgemein reduzierten Neubautätigkeit, was den Leerstand nicht weiter ansteigen lässt. In den Vororten der Westschweizer Grossstädte ist die Neubautätigkeit jedoch nach wie vor höher als in der Deutschschweiz, was dort zu einem potenziell grösseren Angebot an neuen Flächen führen könnte.
Die Prognosen für den gesamten Schweizer Büromarkt bleiben verhalten. Eine spürbare Verbesserung der Nachfragesituation wird erst für das Jahr 2027 erwartet. Bis dahin müssen sich Unternehmen und Immobilienbesitzer auf eine anhaltend herausfordernde Marktlage einstellen.
