Im historischen St. Alban-Tal in Basel, auch bekannt als Dalbeloch, wächst die Besorgnis über die zunehmende Anzahl von Business-Apartments. Langjährige Bewohner beobachten, wie der dörfliche Charakter des Quartiers schwindet. Die Veränderung des Wohnungsangebots führt zu einem Rückgang des sozialen Austauschs und einer Verknappung von bezahlbarem Wohnraum.
Wichtige Erkenntnisse
- Die Zahl der Business-Apartments im St. Alban-Tal nimmt zu.
- Langzeitmieter fühlen sich durch Kurzzeitbewohner isoliert.
- Mieten für Business-Apartments sind deutlich höher als für normale Wohnungen.
- Es gibt ein rechtliches Schlupfloch bei der Vermietung über drei Monate.
- Die Politik sucht nach Lösungen, um Wohnraumzweckentfremdung zu regulieren.
Veränderung im Dalbeloch: Kurzzeitwohnen statt Nachbarschaft
Hans Meier, ein Bewohner des St. Alban-Tals seit Jahrzehnten, schätzte das Mühlenviertel für seinen dörflichen Charakter. Heute sieht er diese Idylle bedroht. Er beklagt, dass der Kontakt zur Nachbarschaft immer seltener wird. Der Grund dafür liegt in der Verbreitung von Business-Apartments. Diese sind voll möbliert und werden vor allem an auswärtige Arbeitskräfte vermietet. Ihre Aufenthaltsdauer in Basel ist oft begrenzt, die Mietdauer erstreckt sich meist über wenige Monate.
Diese Kurzzeitbewohner, so Meier, schätzten zwar die Schönheit des Viertels, nähmen aber kaum am gesellschaftlichen Leben teil. Oft seien sie nur selten anwesend. Ein weiteres Problem ist die Umwandlung frei werdender Wohnungen in Business-Apartments. Diese bringen den Vermietern deutlich höhere Einnahmen. Dadurch sinkt die Zahl der Wohnungen zu vernünftigen Preisen im Quartier.
Faktencheck Wohnungen
- Ein 26 Quadratmeter grosses 1-Zimmer-Apartment am St. Alban-Rheinweg kostet bis zu 2800 Franken pro Monat.
- Ähnliche Wohnungen via Airbnb können bis zu 3500 Franken monatlich kosten, mit einem regulären Preis von 4207 Franken.
- Experten schätzen über 1500 Business-Apartments und Airbnb-Wohnungen im Kanton Basel-Stadt.
Hohe Preise und rechtliche Grauzonen
Ein Blick ins Quartier bestätigt die Präsenz vieler Business-Apartments. In einigen Häusern gibt es gleich mehrere davon. Am St. Alban-Rheinweg steht sogar ein Gebäude mit zwölf solcher Wohnungen. Eine Recherche auf verschiedenen Vermietungsplattformen zeigt die hohen Preise. Ein möbliertes 1-Zimmer-Apartment von 26 Quadratmetern wird für 2800 Franken im Monat angeboten. Über Airbnb kann eine vergleichbare Wohnung sogar 3500 Franken kosten.
Ivo Balmer, SP-Grossrat und Präsident der Genossenschaft Mietshäuser Syndikat, kritisiert diese Entwicklung scharf. Er nennt Business-Apartments «Wohnraumfresser». Balmer schätzt die Anzahl solcher Wohnungen in Basel auf über 1500. Bei rund 100'000 Wohnungen im Kanton ist dies kein Randphänomen mehr.
Politik fordert mehr Transparenz
Balmer reichte 2024 einen Anzug im Grossen Rat ein. Dieser zielt darauf ab, mehr Transparenz und eine bessere regulatorische Einordnung für Airbnb und Business-Apartments zu schaffen. Die rechtliche Situation dieser Wohnformen ist unklar. Sie bewegen sich zwischen gewerblichem Beherbergungsbetrieb, möblierten Mietwohnungen und Kurzzeitvermietung.
«Der Regierungsrat hat schon mehrfach anerkannt, dass hier ein Vollzugsdefizit besteht, insbesondere mit Blick auf Zweckentfremdung von Wohnraum.»
Ivo Balmer, SP-Grossrat
Lukas Ott, Leiter der Kantons- und Stadtentwicklung, bestätigt, dass Wohnungen, die maximal drei Monate vermietet werden, grundsätzlich bewilligungspflichtig sind. Aufgrund des knappen Wohnraums werden solche Bewilligungen jedoch nur sparsam erteilt. Viele Business-Apartments werden jedoch mit Verträgen über drei Monate vermietet. In diesen Fällen liegt rechtlich keine Zweckentfremdung vor. Dies ist ein Schlupfloch, das Vermieter nutzen.
Hintergrund: Schlupfloch bei Langzeitmieten
Vermieter umgehen die Bewilligungspflicht oft, indem sie eine Mindestmietdauer von über drei Monaten festlegen. Dadurch gelten die Wohnungen nicht mehr als kurzfristige Beherbergungsbetriebe, sondern als normale Mietwohnungen, auch wenn sie de facto als Business-Apartments genutzt werden. Dies führt zu einer Grauzone in der Gesetzgebung.
Anbieter und Auswirkungen auf die Gemeinschaft
Ivo Balmer fordert, dass alles, was länger als 90 Tage vermietet wird, als Beherbergungsbetrieb gilt. Es müsste dann über die entsprechende Bewilligung verfügen und mit dem Wohnanteilplan der Liegenschaft übereinstimmen. Er ist überzeugt, dass dies viele Wohnungen wieder dem regulären Mietmarkt zuführen würde. Der Anzug muss bis Juni dieses Jahres vom Regierungsrat beantwortet werden.
Stadtentwickler Lukas Ott sieht Business-Apartments nicht grundsätzlich negativ. Er spricht von einer Nachfrage durch «Stadtnomaden». Wenn solche Wohnungen in schlecht ausgelasteten Büro- oder Gewerbeflächen entstehen, sei dies eine bessere Raumnutzung. Problematisch wird es, wenn bestehende Wohnungen oder ganze Liegenschaften umgewandelt werden. Dies reduziert den verfügbaren Wohnraum für die dauerhaft ansässige Bevölkerung.
Internationale Anbieter im Vormarsch
Im Dalbeloch ist genau dies der Fall. Zu den Anbietern gehört das New Yorker Unternehmen Blueground. Die Firma ist in 40 Städten aktiv und seit vier Jahren in Basel präsent. Das genannte Preisbeispiel von 3500 Franken für eine 1-Zimmer-Wohnung stammt aus ihrem Portfolio. Der Kontakt zur Mieterschaft ist minimal. Anzeigen verweisen auf einen Check-in per Schlüsselbox. Mehrere solcher Kästchen hängen am Geländer des Rheinufers.
Blueground besitzt die Liegenschaften nicht selbst. Sie gehören Immobilienfirmen wie der Riverside Basel AG, die in den letzten Jahren mehrere Häuser im Dalbeloch gekauft hat. Für diese Eigentümer ist das Modell bequem: Sie müssen sich um nichts kümmern.
Das wachsende Bedürfnis und seine Folgen
Christian Hirt, Geschäftsführer der In Zukunft AG, besitzt die Liegenschaft mit den zwölf Business-Apartments am St. Alban-Rheinweg. Er spricht von einem «wachsenden Bedürfnis» nach solchem Wohnraum. In den ersten drei Stockwerken befanden sich Büros. Diese wurden auf den oberen Etagen zu möblierten Wohnungen umgebaut. Hirt argumentiert, dass durch diese Umnutzung «wertvoller Wohnraum geschaffen» wurde.
Hans Meier sieht dies anders. Er wünscht sich wieder mehr langjährige Mieter im Quartier, denen die Nachbarschaft nicht gleichgültig ist. Unter seiner Wohnung befindet sich ebenfalls ein Business-Apartment. Den letzten Mieter habe er in fünf Monaten nur zweimal gesehen. Bei seinem Auszug hinterliess der Mieter fünf grosse Säcke Müll und persönliche Gegenstände in der Waschküche. Dies zeigt die fehlende Bindung vieler Kurzzeitbewohner an das Quartier.
- Verlust des Gemeinschaftsgefühls: Die Anonymität durch häufigen Mieterwechsel stört die soziale Struktur.
- Wohnraumverknappung: Umwandlung in Business-Apartments reduziert das Angebot an regulärem Wohnraum.
- Preisanstieg: Die höheren Mieten für Business-Apartments treiben die allgemeinen Mietpreise in die Höhe.
- Regulierungsbedarf: Es braucht klare rechtliche Rahmenbedingungen, um Zweckentfremdung zu verhindern.
