Immobilienbesitzer in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Landschaft müssen einen sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Dieser Wert wird in der Steuererklärung angegeben und kann je nach Lage und Grösse der Immobilie stark variieren. Eine Analyse der statistischen Ämter beider Kantone zeigt nun, wie hoch diese Werte tatsächlich sind und welche erheblichen Unterschiede innerhalb der Region bestehen.
Wichtige Erkenntnisse
- Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen für selbstgenutzte Immobilien.
- Die Werte variieren stark zwischen und innerhalb der Kantone Basel-Stadt und Basel-Landschaft.
- In Basel-Stadt liegt der Medianwert bei 10'000 Franken pro Jahr.
- Im Baselbiet sind die Unterschiede zwischen den Gemeinden markant.
- Der Eigenmietwert beeinflusst die Steuerlast von Hauseigentümern direkt.
Grundlagen des Eigenmietwerts
Der Eigenmietwert stellt den Betrag dar, den Immobilienbesitzer als Mieteinnahmen für die Nutzung ihrer eigenen Immobilie erzielen würden, wenn sie diese vermieten würden. Dieser Betrag wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Die Idee dahinter ist die Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern. Während Mieter ihre Miete aus versteuertem Einkommen zahlen, profitieren Eigentümer von der Nutzung ihrer Immobilie, ohne dafür Miete zu entrichten. Der Gesetzgeber sieht dies als einen geldwerten Vorteil an, der ebenfalls versteuert werden muss.
Die Berechnung des Eigenmietwerts ist komplex und berücksichtigt verschiedene Faktoren. Dazu gehören der amtliche Wert der Liegenschaft, die Lage, die Grösse und der Ausbaustandard. Die Kantone haben dabei einen gewissen Spielraum bei der Festlegung der genauen Methodik. Dies führt zu Unterschieden zwischen den Kantonen und manchmal auch innerhalb einzelner Gemeinden.
Fakten zum Eigenmietwert
- Der Eigenmietwert muss mindestens 60 Prozent des marktüblichen Mietzinses betragen.
- Er wird als Einkommen besteuert und erhöht das steuerbare Vermögen nicht.
- Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen können in der Steuererklärung abgezogen werden.
Situation in Basel-Stadt
In Basel-Stadt zeigen die Daten der statistischen Ämter, dass der Eigenmietwert für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen variiert. Der Medianwert für den Eigenmietwert liegt im Kanton Basel-Stadt bei 10'000 Franken pro Jahr. Dies bedeutet, dass die Hälfte aller Immobilienbesitzer einen Eigenmietwert von 10'000 Franken oder weniger angeben, während die andere Hälfte höhere Werte versteuert.
Die Streuung der Werte ist dabei erheblich. In zentralen Lagen oder bei grosszügigen Objekten können die Werte deutlich über dem Median liegen. Kleinere Wohnungen oder Immobilien in weniger gefragten Quartieren weisen tendenziell niedrigere Eigenmietwerte auf. Dies spiegelt die unterschiedlichen Marktmieten wider, die in der Stadt erzielt werden könnten.
«Die Bandbreite der Eigenmietwerte in Basel-Stadt ist gross und spiegelt die Vielfalt des Immobilienmarktes wider», erklärt ein Sprecher des kantonalen Steueramtes.
Für einen Eigenmietwert von 10'000 Franken pro Jahr fallen je nach Steuersatz des Eigentümers unterschiedliche Beträge an. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 20 Prozent würde dies eine zusätzliche Steuerlast von 2'000 Franken pro Jahr bedeuten, was etwa 167 Franken pro Monat entspricht. Diese Berechnung ist jedoch stark vereinfacht und berücksichtigt keine weiteren Abzüge oder die Progression des Steuersystems.
Unterschiede im Baselbiet
Im Kanton Basel-Landschaft sind die Unterschiede beim Eigenmietwert noch ausgeprägter als in Basel-Stadt. Dies liegt an der grösseren geografischen Ausdehnung und der heterogeneren Struktur der Gemeinden. Während ländliche Gemeinden tendenziell niedrigere Eigenmietwerte aufweisen, sind in den Agglomerationsgemeinden rund um Basel deutlich höhere Werte zu verzeichnen.
Ein Vergleich zwischen verschiedenen Gemeinden im Baselbiet zeigt dies deutlich. In Gemeinden wie Arlesheim oder Binningen, die als attraktive Wohnorte gelten und eine gute Anbindung an die Stadt Basel bieten, liegen die Eigenmietwerte im oberen Bereich. Hier können die Werte für Einfamilienhäuser leicht 15'000 bis 20'000 Franken pro Jahr erreichen. In entlegeneren oder kleineren Gemeinden wie zum Beispiel in der Region Laufental oder Waldenburg fallen die Werte oft niedriger aus, teilweise unter 8'000 Franken pro Jahr.
Hintergrund: Kantonale Unterschiede
Jeder Kanton legt seine eigene Methode zur Berechnung des Eigenmietwerts fest. Dies führt dazu, dass ein vergleichbares Objekt in einem Kanton einen anderen Eigenmietwert haben kann als in einem anderen Kanton. Die eidgenössische Steuerverwaltung gibt lediglich Rahmenbedingungen vor, die Kantone füllen diese mit eigenen Verordnungen aus.
Auswirkungen auf Immobilienbesitzer
Der Eigenmietwert hat direkte finanzielle Auswirkungen auf Immobilienbesitzer. Er erhöht das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast. Allerdings können Hauseigentümer bestimmte Kosten, die mit ihrer Immobilie verbunden sind, von ihrem Einkommen abziehen. Dazu gehören die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten der Liegenschaft.
Diese Abzüge können die durch den Eigenmietwert verursachte zusätzliche Steuerlast mindern oder sogar ausgleichen. Es ist wichtig, alle relevanten Kosten sorgfältig in der Steuererklärung anzugeben. Viele Eigentümer beauftragen dafür einen Treuhänder oder Steuerberater, um alle Abzugsmöglichkeiten optimal zu nutzen.
- Abzugsfähige Kosten:
- Hypothekarzinsen
- Regelmässige Unterhaltsarbeiten (Reparaturen, Renovationen)
- Verwaltungskosten (falls die Liegenschaft durch eine externe Verwaltung betreut wird)
- Kosten für werterhaltende Investitionen
Politische Debatte um den Eigenmietwert
Der Eigenmietwert ist seit Langem Gegenstand politischer Debatten in der Schweiz. Kritiker argumentieren, dass er ungerecht sei, da er ein fiktives Einkommen besteuert und zu einer hohen Steuerlast für Eigentümer führen kann, insbesondere im Ruhestand, wenn das Einkommen sinkt, aber der Eigenmietwert bestehen bleibt. Befürworter hingegen betonen die steuerliche Gleichbehandlung und die Systematik des Abzugs von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten.
Es gab in der Vergangenheit mehrere Versuche, den Eigenmietwert auf Bundesebene abzuschaffen oder anzupassen. Bisher sind diese Bemühungen jedoch gescheitert. Zuletzt wurde im Jahr 2022 eine Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts im Nationalrat behandelt, fand jedoch keine Mehrheit. Die Diskussion wird voraussichtlich weitergehen, da der Eigenmietwert ein zentrales Element des Schweizer Steuersystems darstellt und viele Haushalte direkt betrifft.
Die konkreten Zahlen aus den beiden Basler Kantonen unterstreichen die Notwendigkeit einer transparenten Kommunikation über die Berechnung und die Auswirkungen des Eigenmietwerts. Für Hauseigentümer ist es entscheidend, die eigenen Werte zu kennen und die steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen, um die Belastung zu minimieren.
