Die Immobilienverwaltung Regimo Basel AG steht im Verdacht, eine Schuld von über 35'000 Franken nicht direkt beglichen zu haben. Stattdessen könnte das Unternehmen die Kosten durch erhöhte Hauswartungspauschalen verdeckt auf die Mieter mehrerer Liegenschaften abgewälzt haben. Eine interne Vereinbarung legt diesen Schluss nahe.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Regimo Basel schuldete einem Hauswartungsunternehmen über 35'000 Franken für erbrachte Dienstleistungen.
- Anstatt die Summe zu bezahlen, wurde dem Unternehmen ein Deal mit neuen, höher dotierten Aufträgen angeboten.
- Die dadurch gestiegenen Hauswartungskosten wurden mutmasslich über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben.
- Die Regimo bestreitet die Vorwürfe und spricht von einer Fehlinterpretation der Sachlage.
Ein fragwürdiges Geschäftsmodell zur Schuldentilgung
Ein kleines Hauswartungsunternehmen erbrachte für die Regimo Basel AG Sonderleistungen. Mitarbeiter fuhren wiederholt nach Ettingen, Wangen bei Olten und Rupperswil, um potenziellen Mietern freie Wohnungen zu zeigen. Diese Dienstleistungen, die auch an Wochenenden stattfanden, verursachten Kosten von mehr als 35'000 Franken.
Anstatt die offene Rechnung zu begleichen, unterbreitete die Immobilienverwaltung dem Dienstleister einen alternativen Vorschlag. Das Unternehmen sollte im Gegenzug neue Aufträge für die Betreuung von sieben Liegenschaften in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Landschaft erhalten. Das Ziel war, einen Umsatz von rund 200'000 Franken zu generieren, aus dessen Gewinnmarge die ursprüngliche Schuld getilgt werden sollte.
Der Geschäftsführer des Hauswartungsunternehmens sah sich in einer Zwickmühle. Eine Betreibung hätte das Geschäftsverhältnis mit einem wichtigen Auftraggeber gefährden können. Unter Druck stimmte er der Vereinbarung zu, obwohl unklar blieb, ob die Schulden auf diesem Weg tatsächlich beglichen würden.
Hintergrund: Nebenkostenabrechnung
In der Schweiz können Kosten für den Betrieb einer Liegenschaft, wie zum Beispiel die Hauswartung, als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Kosten für den Unterhalt oder Reparaturen sind hingegen vom Vermieter zu tragen. Diese Abgrenzung ist oft komplex und bietet Raum für Unklarheiten.
Erhöhte Pauschalen belasten die Mieterschaft
Die der Redaktion vorliegende Vereinbarung zeigt, dass für die neu vergebenen Aufträge monatliche Pauschalbeträge festgelegt wurden. Recherchen ergaben, dass diese Beträge teilweise deutlich über den Sätzen der vorherigen Hauswartungsfirmen lagen. In einer Liegenschaft in Reinach stieg die Pauschale um 400 Franken pro Monat, was einer Erhöhung von 60 Prozent entspricht.
Da es sich bei den vereinbarten Leistungen um alltägliche Hauswartungsaufgaben handelt, fliessen diese Kosten direkt in die Nebenkostenabrechnung ein. Das bedeutet, dass die Mieter der betroffenen Liegenschaften die finanzielle Last tragen, die aus der Schuldentilgung der Regimo resultiert.
Die Vereinbarung rechnete mit einer Gewinnmarge von knapp 18 Prozent für den Hauswart. Innerhalb von zwei Jahren sollten die Schulden auf diese Weise abbezahlt sein, unter anderem durch zusätzliche Aufträge, die der Hauswart selbst generieren sollte.
Konkrete Zahlen aus der Praxis
Ein Mieter in Basel gewährte Einblick in seine Nebenkostenabrechnungen. Ein Vergleich der Perioden zeigt: Die Hauswartungskosten für 2022/2023 waren insgesamt um mehr als 800 Franken höher als im Zeitraum 2020/2021, bevor die neue Vereinbarung in Kraft trat.
Regimo weist Vorwürfe zurück
Auf Anfrage bestreitet die Regimo Basel AG die Vorwürfe vehement. Geschäftsführerin Fernanda Balducci erklärte schriftlich, die Darstellung sei unzutreffend und basiere auf einer "falschen Interpretation". Sie betonte, dass ihr Unternehmen regelmässig neue Offerten für Hauswartungsleistungen einhole, um Preise und Leistungen zu vergleichen.
"Das betroffene Unternehmen habe eben konkurrenzfähig offeriert, deshalb habe es die Zuschläge bekommen. Im Übrigen würden Hauswartungskosten immer Schwankungen unterliegen."
Diese Darstellung würde bedeuten, dass das Hauswartungsunternehmen weiterhin Anspruch auf die Begleichung der ursprünglichen 35'000 Franken hätte, da die neuen Aufträge unabhängig davon vergeben worden wären. Die vorliegenden Dokumente legen jedoch einen direkten Zusammenhang zwischen den Schulden und den neuen Verträgen nahe.
Verflechtungen und mögliche Interessenkonflikte
Weitere Recherchen deuten darauf hin, dass die Regimo gezielt nach Liegenschaften in ihrem Portfolio suchte, die sich für diesen Deal eigneten. Bevorzugt wurden Objekte von institutionellen Eigentümern, bei denen Kostensteigerungen weniger schnell auffallen als bei privaten Vermietern. Die Erhöhungen sollten so gestaltet sein, dass sie noch plausibel erklärbar blieben.
Die meisten der betroffenen Liegenschaften gehören der Pensimo Fondsleitung AG aus Zürich, einem grossen Akteur auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Brisant ist dabei die Eigentümerstruktur: Pensimo hält 80 Prozent der Aktien der Regimo Basel AG. Die restlichen 20 Prozent gehören der Geschäftsführerin Fernanda Balducci.
Beat Leuthardt vom Basler Mieterverband erklärte, dass ihm ein solcher Fall bisher nicht bekannt sei. Er wies jedoch darauf hin, dass bei Rechtsberatungen häufig unzulässige Posten in Nebenkostenabrechnungen entdeckt werden, insbesondere im Bereich der Hauswartung. "Dort ist das Missbrauchspotenzial gross", so Leuthardt. Pauschale Beträge seien für Mieter besonders schwer nachzuprüfen.
Ob die Regimo diese Praxis auch in anderen Fällen angewendet hat, bleibt unklar. Das Unternehmen verweist auf die Vertraulichkeit seiner Verträge mit Partnern.
